Przewodnik po prywatnych ubezpieczeniach hipotecznych (PMI)

Przewodnik po prywatnych ubezpieczeniach hipotecznych (PMI)
Author:
16 października 2020
Category: Swój Kredyt

To mit, że aby uzyskać kredyt hipoteczny, trzeba odłożyć 20% ceny zakupu domu. Pożyczkodawcy oferują liczne programy pożyczkowe z niższymi wymaganiami dotyczącymi zaliczki, aby dopasować się do różnych budżetów i potrzeb kupujących. Jeśli jednak pójdziesz tą drogą, spodziewaj się, że zapłacisz za prywatne ubezpieczenie kredytu hipotecznego (PMI). Ten dodatkowy koszt może podnieść koszt miesięcznych spłat kredytu hipotecznego i, ogólnie rzecz biorąc, podwyższyć cenę pożyczki. Jest to jednak prawie nieuniknione, jeśli nie masz zaoszczędzonej zaliczki w wysokości 20% lub więcej.

Prywatne ubezpieczenie hipoteczne (PMI)

Co to jest PMI?

PMI to rodzaj ubezpieczenia hipotecznego, które kupujący są zwykle zobowiązani do zapłacenia za zwykłą pożyczkę, gdy wpłacają zaliczkę w wysokości mniej niż 20% ceny zakupu domu. Wielu pożyczkodawców oferuje programy z niską zaliczką, pozwalające na odłożenie zaledwie 3%. Koszt tej elastyczności to PMI, który chroni inwestycję pożyczkodawcy w przypadku, gdy nie spłacisz kredytu hipotecznego. Innymi słowy, PMI ubezpiecza pożyczkodawcę, a nie Ciebie.

PMI pomaga pożyczkodawcom odzyskać więcej pieniędzy w przypadku niewypłacalności. Powodem, dla którego pożyczkodawcy wymagają pokrycia zaliczek poniżej 20% ceny zakupu, jest to, że posiadasz mniejszy udział w domu. Podmioty udzielające kredytów hipotecznych pożyczają więcej pieniędzy z góry, a zatem mogą stracić więcej, jeśli nie wywiążesz się z płatności w pierwszych latach posiadania. Pożyczki ubezpieczone przez Federal Housing Administration lub pożyczki FHA również wymagają ubezpieczenia hipotecznego, ale wytyczne są inne niż w przypadku kredytów konwencjonalnych (omówimy to później).

Koszt PMI

Ogólnie rzecz biorąc, według Freddie Mac, firmy sponsorowanej przez rząd, która kupuje i sprzedaje kredyty hipoteczne na wtórnym rynku kredytów hipotecznych, za każde pożyczone 100 000 USD miesięcznie zapłacisz od 40 do 80 USD. Należy pamiętać, że kwota ta może się różnić w zależności od Twojej oceny kredytowej i stosunku wartości kredytu do wartości – kwoty pożyczonej na kredyt hipoteczny w porównaniu z wartością domu.

W przeszłości można było odliczyć koszt PMI od podatków federalnych. W 2017 r. I w przyszłości Kongres zdecydował, że nie będzie odnawiać tego przepisu, więc nie będzie można już odliczać płatności PMI od rocznych podatków. (Właściwie później przywrócili odliczenie tylko za rok 2017. Począwszy od 2018 roku, zniknęło).

Płacenie za PMI

Masz dwie możliwości opłacenia PMI: jednorazową, płatną z góry składkę przy zamknięciu lub miesięczną składkę. W wielu przypadkach pożyczkodawcy dodają PMI do miesięcznej spłaty kredytu hipotecznego jako miesięczną premię. Po otrzymaniu szacunkowej kwoty pożyczki i zamknięciu dokumentów ujawniających, kwota PMI zostanie wyszczególniona w sekcji Prognozowane płatności na pierwszej stronie każdego dokumentu.

Inną opcją jest opłacenie PMI jako jednego z kosztów zamknięcia. Premia ta znajduje się na stronie 2, w sekcji B, na szacunkowej wartości pożyczki i na zamykających formularzach. Wadą tej opcji jest jednak to, że prawdopodobnie nie otrzymasz zwrotu tej kwoty, jeśli przeprowadzisz się lub refinansujesz swój kredyt hipoteczny. W niektórych przypadkach możesz płacić zarówno składki z góry, jak i miesięczne.

Anulowanie pokrycia PMI

Dobra wiadomość jest taka, że ​​nie będziesz płacić PMI przez cały okres trwania konwencjonalnej pożyczki.

Federalna ustawa o ochronie właścicieli domów eliminuje PMI na jeden z trzech sposobów:

  • anulowanie PMI zainicjowane przez pożyczkobiorcę
  • automatyczne zakończenie PMI
  • ostateczne zakończenie PMI

Możesz zażądać anulowania PMI, gdy stosunek wartości kredytu do wartości – kwota salda kredytu podzielona przez wartość rynkową domu – spadnie poniżej 80% pierwotnie oszacowanej wartości domu (lub wcześniej, jeśli wartość twojego domu wzrośnie wcześniej). Pożyczkodawcy podają tę zaplanowaną datę w formularzu ujawnienia danych PMI, który prawdopodobnie otrzymałeś jako część dokumentów końcowych.

Aby anulować PMI, musisz:

  • Złóż swoją prośbę na piśmie.
  • Bądź na bieżąco z miesięcznymi ratami kredytu hipotecznego.
  • Mają pozytywną historię płatności (według Fannie Mae i Freddie Mac nie więcej niż jedna płatność spóźniona o 30 dni w okresie 12 miesięcy lub nie więcej niż jedna płatność spóźniona o 60 dni w okresie 24 miesięcy).
  • Sprawdź, czy nie masz podrzędnych zastawów (takich jak drugi kredyt hipoteczny).

Automatyczne zakończenie PMI

Innym sposobem zakończenia PMI jest automatyczne zakończenie PMI, które rozpoczyna się w oczekiwanym dniu, w którym saldo pozostałych kredytów hipotecznych osiągnie 78% LTV. Zgodnie z prawem pożyczkodawcy są zobowiązani do automatycznego anulowania PMI do tej daty. Te same warunki dotyczące anulowania PMI inicjowanego przez pożyczkobiorcę (historia płatności na czas i brak zastawów) mają również zastosowanie tutaj. Jeśli miałeś opóźnienia w płatnościach, pożyczkodawca nie anuluje PMI, dopóki płatności nie staną się aktualne.

Ostateczne rozwiązanie PMI

Wreszcie jest coś, co nazywa się ostatecznym zakończeniem PMI. To wtedy pożyczkodawca musi automatycznie zakończyć PMI miesiąc po tym, jak okres pożyczki osiągnął punkt środkowy w harmonogramie spłat – nawet jeśli nie osiągnąłeś 78% LTV.

Na przykład, jeśli masz 30-letnią stałą pożyczkę, punkt środkowy będzie po 15 latach. Ponownie, aby się zakwalifikować, musisz być na bieżąco z płatnościami. Ten typ anulowania PMI zwykle dotyczy pożyczek o specjalnych cechach, takich jak płatności balonowe, okres tylko odsetkowy lub zwłoka główna.

Wartość domu i PMI

Na to, czy kwalifikujesz się do anulowania PMI, ma również wpływ to, czy wartość Twojego domu z czasem wzrosła lub straciła na wartości. Jeśli wzrośnie, możesz anulować PMI wcześniej niż oczekiwano; jeśli spadnie, będziesz czekać dłużej niż oczekiwano, aby anulować PMI.

Przed anulowaniem PMI pożyczkodawca określi aktualną wartość rynkową twojego domu na podstawie opinii brokera (sporządzonej przez agenta nieruchomości, który wycenia twój dom na podstawie wartości porównywalnych domów w twojej okolicy), poświadczenia wartości wycena majątku

Jeśli wartość twojego domu spadła z powodu spowolnienia na rynku, twój pożyczkodawca prawdopodobnie odrzuci twoje żądanie anulowania PMI, chyba że wartość twojego domu jest oparta na nowej wycenie i spłacasz pozostałe saldo pożyczki do 80% LTV nowej oszacowanej wartości.

Z drugiej strony, wartość Twojego domu może wzrosnąć szybciej, niż przewidywano, ze względu na warunki rynkowe lub przebudowę, co oznacza, że ​​możesz wcześnie osiągnąć próg 80% LTV. W takim przypadku możesz wcześniej zażądać anulowania PMI, a pożyczkodawca zleci wycenę, aby potwierdzić aktualną wartość domu. (Uwaga: jesteś odpowiedzialny za opłacenie wyceny nieruchomości, która może kosztować od 300 do 400 USD. Kwota ta może się różnić w zależności od wielkości i lokalizacji domu).

Pożyczki konwencjonalne bez PMI

Niektórzy pożyczkodawcy oferują własne, konwencjonalne produkty pożyczkowe bez wymaganego PMI; Jednak mają tendencję do pobierania wyższych stóp procentowych, aby chronić się, jeśli nie spłacisz pożyczki. Na dłuższą metę może to być droższe lub tańsze niż płacenie PMI, w zależności od tego, jak długo pozostajesz w domu lub jak długo utrzymujesz ten sam kredyt hipoteczny.

W tym przypadku pomocne może być porównanie zakupów kredytu hipotecznego. Spójrz na stopy procentowe oferowane dla pożyczek bez PMI w porównaniu z tymi z PMI. Oblicz różnicę między nimi, aby zobaczyć, o ile więcej zapłacisz za pożyczkę bez PMI. Czy ta kwota jest niższa niż płatności PMI, które będziesz dokonywać, dopóki nie osiągniesz 80% współczynnika LTV dla anulowania? Pamiętaj, wartość domów może wzrosnąć lub spaść, wpływając na czas, w którym możesz płacić PMI.

Wymagania dotyczące zaliczki

Obniżenie 20% ceny zakupu domu eliminuje PMI, co jest idealnym rozwiązaniem, jeśli możesz sobie na to pozwolić. Oprócz regularnego oszczędzania na zaliczkę, rozważ zakup tańszego domu.

Bardziej konserwatywny budżet na poszukiwanie domu obniży kwotę potrzebną do wpłacenia 20% zaliczki.

Kredyty hipoteczne i PMI

Niektórzy pożyczkodawcy zalecają skorzystanie z drugiego kredytu hipotecznego „piggyback”, aby uniknąć PMI. Może to pomóc obniżyć początkowe koszty kredytu hipotecznego, zamiast płacić za PMI. Działa to w następujący sposób: zaciągasz pierwszy kredyt hipoteczny na większość ceny zakupu domu (minus kwota zaliczki). Następnie zaciągasz drugi, znacznie mniejszy kredyt hipoteczny na pozostałą część ceny zakupu domu, pomniejszoną o pierwszą hipotekę i kwoty zaliczki. W rezultacie unikasz PMI i łączne płatności są niższe niż koszt pierwszego kredytu hipotecznego z PMI.

Jednak drugi kredyt hipoteczny generalnie ma wyższe oprocentowanie niż pierwszy kredyt hipoteczny. Jedynym sposobem na pozbycie się drugiego kredytu hipotecznego jest całkowite spłacenie kredytu lub jego refinansowanie (wraz z pierwszym kredytem hipotecznym) na nowy samodzielny kredyt hipoteczny, przypuszczalnie gdy LTV osiągnie 80% (aby uniknąć PMI). Jednak te pożyczki mogą być kosztowne, szczególnie jeśli stopy procentowe wzrosną od momentu zaciągnięcia pierwszej pożyczki i refinansowania obu pożyczek w jeden kredyt hipoteczny. Nie zapomnij, że będziesz musiał ponownie zapłacić koszty zamknięcia, aby refinansować obie pożyczki w jedną pożyczkę.

Składka na ubezpieczenie hipoteczne FHA

Jeśli nie możesz kwalifikować się do uzyskania tradycyjnego produktu pożyczkowego, możesz rozważyć pożyczkę FHA. Podobnie jak niektóre konwencjonalne produkty pożyczkowe, pożyczki FHA mają opcję spłaty niskiego wkładu – zaledwie 3,5% w dół – i bardziej łagodne wymagania kredytowe.

Pożyczkodawcy wymagają ubezpieczenia hipotecznego dla wszystkich pożyczek FHA, które są opłacane w dwóch częściach: składka z góry na ubezpieczenie kredytu hipotecznego lub UFMIP oraz roczna składka na ubezpieczenie kredytu hipotecznego lub roczna MIP. Oba koszty są wymienione na pierwszej stronie oszacowania kredytu i informacji końcowej.

Składka ubezpieczeniowa z góry

Składka z góry na ubezpieczenie kredytu hipotecznego (UFMIP) wynosi 1,75% kwoty kredytu. Możesz go zapłacić z góry przy zamknięciu lub wpłacić do kredytu hipotecznego. Jeśli zdecydujesz się uwzględnić UFMIP w swoim kredycie hipotecznym, Twoje miesięczne raty będą wyższe, a całkowite koszty kredytu wzrosną.

Roczna składka

Oprócz UFMIP zapłacisz roczną MIP, która jest podzielona na równe miesięczne raty i uwzględniana w spłatach kredytu hipotecznego. W zależności od okresu i wielkości kredytu zapłacisz od 0,45% do 1,05% kwoty pożyczki.

Anulowanie FHA MIP

Jeśli obniżysz 10% lub więcej, roczna MCI może zostać anulowana po pierwszych 11 latach pożyczki. Jednak w przeciwieństwie do tradycyjnych pożyczek, pożyczki FHA z zaliczką poniżej 10% wymagają corocznej spłaty MIP przez cały okres trwania pożyczki. Jeśli należysz do tego drugiego obozu, jedynym sposobem na wyeliminowanie płatności MIP jest refinansowanie do konwencjonalnej pożyczki, gdy współczynnik LTV jest wystarczająco niski, aby kwalifikować się do tradycyjnego kredytu hipotecznego bez PMI.

Podsumowanie

Jeśli nie masz dużo gotówki zaoszczędzonej na zaliczkę, płacenie PMI jest kompromisem, którego dokonasz, aby pożyczyć więcej pieniędzy. Nie jesteś sam, jeśli wybierzesz tę ścieżkę. Obecnie większość nabywców domów wpłaca zaliczki poniżej 20%. W 2017 r. Mediana zaliczki na dom wyniosła 10%, według badania przeprowadzonego przez National Association of Realtors.

Składając wniosek o kredyt hipoteczny, uważnie przyjrzyj się szacunkom pożyczki, aby porównać, ile zapłacisz za pożyczkę z PMI. Pożyczka, która może nie wymagać PMI, ale ma wyższą stopę procentową. Z kilkoma wyjątkami trudno jest uniknąć PMI, jeśli potrzebujesz pożyczki z niską zaliczką, ale na końcu tunelu jest światło: nie zapłacisz PMI przez cały okres pożyczki. (Powiązane informacje można znaleźć w artykule „Jak uniknąć płacenia prywatnego ubezpieczenia hipotecznego – PMI”)

We use cookies to provide you with the best possible experience. By continuing, we will assume that you agree to our cookie policy